强美元会使香港楼市下跌吗?

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不知从什么时候起,唱忧港元和香港楼市开始成为内地财经评论员的热门话题。尤其是2018年4月以来,港币兑美元连续多次冲击弱方保障水平,金管局出手承接港币,释放多余的美元,此举被一些财经评论员所津津乐道,并还试图将其与1997年的金融大鳄做空香港紧密联系起来。

这两天,又有朋友转来一些评论文章,大意是指美联储加息和美元上升将会引发全球债务危机,并导致港币下跌,而香港楼市已经开始下跌……证据是代表香港楼市总水平的中原城市领先指数CCL,一周数据全线下跌。文章认为香港的办法有两个,一是加息,缩小套利空间,留住资金;二是稳定楼价,不让房价下跌。

内地财经评论文章中,类似的指点还不少,都喜欢给“香港”支招。这些评论者似乎忘记了,香港是完全的市场经济,港府不可能也不应该随意去干涉市场行为。比如让香港加息——这个建议显然是给金管局的。但香港加不加息不是由金管局随意决定的。作为联汇制的一个部分,香港的利率政策必须追随美联储的利率,并符合香港实际情况。从联汇制的实践来看,金管局并不需要在这时候宣布加息。它只要不断回收银行体系里的港币,当累积到一定程度时,市场利率自然而然就会上升。如果金管局在这时候宣布加息,而不是让市场充分去发挥作用,反而有可能给经济带来意外的伤害。

香港再获评为全球最自由经济体(加拿大智库菲沙研究所发表年度世界经济自由报告)

再说稳定楼价,不让房价下跌——这个政策建议真不知道香港哪个机构或是部门可以执行得了。港府已经出台了多重的印花税措施,并且要求金管局收紧住房按揭政策,同时不断催促发展商尽快提供可销售住宅,也在不断推出住宅用地,但仍然收效甚微。所以不是港府不努力,而是整个宏观环境决定了香港的楼市在这时候绝难以停下脚步。

有人可能会说,港府为什么不出台限价政策呢?限制发展商提高销售价格,这样楼价不就不会屡创新高了吗?先不说港府是否有权限如此随意,即便港府推得出这样的行政指令,实际上也无法把楼价打压下来,因为开发商还会想出其他办法绕过这些条条框框。

下面,我们来看看近期对香港的财经评论中,有哪些是错误的?

香港楼市还在涨

首先要告诉大家,和内地财经评论员们的观点大相径庭的是,香港的楼市还在涨。

对于生活在香港的笔者来说,其实比谁都希望香港楼市暴跌,好逼迫港府取消各种地产辣招。

有人可能问,不是说代表香港楼市总水平的中原城市领先指数CCL在2018年5月出现全线下跌吗?告诉大家,实际情况是:根据2018年5月14日至5月20日签订正式买卖合约的情况来统计,CCL在连续5周创历史新高后回软,一周跌1.24%。

如果评论员想强调楼市下跌,当然就不会写“在连续5周创历史新高后回软”,如果是要客观分析市场,就会指出这个回软是在“连续5周创历史新高”之后。

更严谨一点,我们可以查一查最新的CCL情况:到2018年6月2日,中原城市领先指数CCL升到181.58点,为历史第四高值,当周升0.3%(这个数值系根据2018年5月21日至5月27日签订正式买卖合约,2018年5月7日至5月13日签临时买卖合约计算)。中原地产研究部高级联席董事黄良升在数据披露后称,未来楼价走势会持续向上,CCL有望再创新高。

如果说CCL不够直观,也可以看看近期香港楼盘的实际销售情况。最近几天,香港有3个新盘开售,全部都是加价推出。而受到新盘销售影响,旁边的二手楼盘也出现加价放盘的情况,使得二手楼盘屡创新高。

令人震撼的是,香港港岛区西湾河有一个超过30年楼龄的旧屋苑鲤景湾刚刚卖出一个三房单位,面积约71平方米,原业主在1987年以约107.12万港元买入,这次以1635万港元卖出,转手账面净赚1527.88万港元。计算下来,每平方英尺售价高达20775港元(每平方米约23万元)!这也是该楼盘30年来每平方英尺首度突破2万港元大关。尽管如此,这个单价仍然落后于同区的新楼盘。

香港楼价为什么会持续向上?背后有诸多因素,本文暂不细表。但内地读者需要了解的是,如今港府各种购楼相关的印花税、特别印花税、买家印花税加总起来达到交易价格的15%至50%(针对非永久居民),而且对于购房者来说,最大的挑战是无法从银行融得超过房价70%的按揭金额。

这意味着什么呢?如果香港楼市暴跌15%~20%,港府只要取消特别印花税限制,将银行按揭水平恢复至正常状态,便足以抵消市场对于楼市下行引发经济冲击的担忧。

近期港币跌至弱方保障,是否会引发金管局加息,进而引发香港楼市下跌呢?这里需要给大家澄清一个误解,以为港币走弱金管局就一定会加息。金管局的加息幅度是参照美联储的基准利率,而非港币的走弱程度。金管局只有在极端情况下(例如1997年受到金融大鳄冲击时),才会动用极短期的利率工具。

有可能令香港楼市下跌的利率因素是香港的银行间1个月拆息利率和香港最优惠利率(简称P利率),这两个利率的确和金管局的基准利率有相关,但更大的决定权在银行手上。

目前的情况是什么呢?香港的1个月同行拆息自今年以来,基本上保持稳定,甚至比年初有所回落。如果从4月金管局入市回缩流动性开始来看,1个月拆息出现先升后跌的情况,实际升幅非常有限。

图1:2018年1月以来香港1个月HIBOR 图2:2018年4月以来香港1个月HIBOR

至于P利率,迄今为止没有一家银行提出想提高P利率,大部分银行预期要到今年晚些时候才会“考虑”是否要提升P利率。这背后的原因,是香港的银行体系流动性仍然相当充裕,很多银行还是处于有钱贷不出的状况,因此没有太大动力去改变P利率。

一句话,从香港市场利率走势来看,房地产也没有大跌的基础。

港币走弱但不足为患

香港楼价当然也需要有一个较稳定的货币支持。如果港币持续走弱,动摇了联汇制基础,令投资者对港币资产产生危机感,那当然不是件好事。

不过,目前港币还远谈不上是“伤痕累累”。和金融海啸前的正常年代相比,香港整体仍然呈现出流动性偏强的状态。

内地评论员津津乐道的是:自2018年4月初以来,港元多次触及弱方兑换保证水平,金管局一共19次承接港元沽盘,向市场买入约703.5亿港元。


只是很多内地读者未必了解上述这段话反映出来的香港现状,以及金管局的真实意图。在此,不妨做一个简单的说明:

  • 第一,香港实施的是联系汇率机制,金管局希望把美元兑港币控制在7.75至7.85水平,因此无论是弱方兑换保证时(金管局)买入港元沽出美元,或是强方兑换保证时(金管局)沽出港元买入美元,都是在设计之内的正常运作,不必惊慌。

  • 第二,自2009年美国推出量化宽松政策以来,截至2017年底,从全球流入香港的资金大概有1300亿美元——金管局每收到1美元的资金,都要向银行体系放款7.75-7.85港元。这1300亿美元相当于向银行体系注入过万亿港元的流动性!这种超发的流动性,是包括香港房产在内的各类资产价格高居不下的主要外在力量之一。金管局连续出手19次后,才收回703.5亿港元,意味着只有7%左右的美元热金流出香港。这种外资流出速度,并不需要引起市场过多忧虑。

    有内地评论员认为港币贬值引发香港羊群效应,资金转向美元——然而,过去1个多月才走了7%的热钱,这个走资速度显然不支持恐慌性出逃的结论。用羊群效应来形容近期的资金外流也不合适,因为这些撤资的金融机构,多半是前几年从欧美发达市场转来香港投资的大型投资基金。

  • 第三,并不是说上述1300亿美元悉数流出香港,就会造成港币和美元脱钩,以及香港楼市暴跌。截至4月底,香港官方外汇储备资产为4344亿美元,完全够弹药支持联汇制。而且,金管局过去不断加强银行的风险管理,并为银行进行压力测试,提高银行业界的防范意识和准备。因此,香港的金融和银行体系具备高抗震力,足以应付各种资金流向所引发的挑战。

「 本文仅代表作者个人观点 」

「 图片 | 视觉中国 」


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